Poucos instrumentos têm transformado tanto a forma de financiar projetos imobiliários como o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Talvez, para quem está começando a estruturar captações ou deseja escalar obras, essa opção ainda gere dúvidas. Mas a verdade é: o CRI vem crescendo rápido na preferência de construtoras e incorporadoras, e o Portal Cri está aqui para explicar tudo o que importa sobre esse mecanismo, do conceito básico à aplicação prática, sem atalhos ou armadilhas.
O que é o CRI?
No centro do conceito, está algo simples. O CRI é um título de renda fixa lastreado em recebíveis imobiliários. Ou seja, ele transforma créditos futuros – como parcelas de imóveis vendidos, contratos de aluguel ou de financiamento – em dinheiro disponível imediatamente para a empresa.
Parece ousado? Na verdade, é uma resposta direta às dificuldades de acesso ao crédito bancário no Brasil: juros altos, condições rígidas e burocracia. Enquanto o banco tradicional fecha portas, o CRI abre janelas: permite captar recursos de investidores do mercado de capitais de um jeito mais flexível e, em geral, mais barato. Mais detalhes sobre o papel do CRI no ciclo financeiro do setor estão em estudo publicado na SciELO.
Adoção crescente e protagonismo
Os dados não mentem. O CRI representava 7% do funding imobiliário nacional em 2023 e, em 2025, esse número saltou para 9%, mostrando sua adoção crescente. No Portal Cri, essa tendência já vinha sendo analisada desde os primeiros sinais de virada no mercado. Para quem acompanha estatísticas do setor, informes do Registro de Imóveis do Brasil em parceria com a Fipe mostram o quanto o financiamento estruturado se fortalece ano após ano.
Por que o CRI ganha espaço?
Mais liquidez, menos intermediários.
Ao transformar recebíveis em capital imediato, empresas passam a ter um fluxo de caixa mais saudável e podem apostar em novos lançamentos, comprar terrenos ou iniciar obras com mais autonomia e agilidade. Segundo análise publicada no JOTA, fatores além da taxa de juros, como flexibilidade e controle, impulsionam a preferência pelo CRI.
Principais benefícios do CRI para o setor imobiliário
Quem já enfrentou longas esperas e taxa sobre taxa no banco entende o apelo de um modelo mais direto. O CRI traz:
- Grande oferta de crédito: ao conectar incorporadoras e investidores, amplia o volume e as alternativas de captação;
- Condições de pagamento atrativas: geralmente, taxas menores que o bancário, com mais flexibilidade para compor prazos e amortizações;
- Eliminação do intermediário bancário: menos tarifas e menos exigências de garantia tradicional;
- Aumento do poder de negociação: caixa reforçado permite adquirir insumos, negociar com fornecedores e aproveitar oportunidades de expansão;
- Facilidade para estruturar o crescimento: o CRI libera capital para múltiplos projetos sem travar o balanço em dívidas caras;
- Organização do fluxo de caixa: previsibilidade dos recebíveis estruturados mantém a saúde financeira em ordem;
- Injeção rápida de recursos: em casos simples, o capital está disponível entre 30 e 45 dias, acelerando decisões estratégicas.
Como estruturar um CRI? Passo a passo
Para captar com CRI, improviso não tem vez. Exige-se transparência, controle, organização e bons parceiros. O passo a passo é claro:
- Definir o projeto e identificar recebíveis com lastro sólido. Exemplos? Contratos de alienação fiduciária, hipoteca, cessão de créditos ou aluguéis.
- Organizar a documentação e a estrutura financeira: certidões negativas, estatutos sociais, informações contábeis em dia, garantias e fluxo de recebíveis.
- Buscar uma securitizadora especializada. Ela será responsável por estruturar a operação, emitir os títulos e intermediar o relacionamento com investidores.
- Validar juridicamente a viabilidade: avalie com advogados e consultores para evitar surpresas jurídicas no trâmite.
- Registrar e emitir os CRIs na CVM e B3, cumprindo todos os trâmites legais e de distribuição.
- Monitorar prazos: operações simples podem ser concluídas em 30 a 45 dias. Mais complexas podem chegar a 90 dias até o dinheiro entrar.
Cada etapa merece cuidado redobrado, detalhamentos e atualizações sobre a estruturação do CRI estão disponíveis, por exemplo, na seção de captação de recursos do Portal Cri.
Cuidados ao operar via CRI
Nem só de vantagens vive o CRI. Há particularidades e riscos:
- Parte do lucro da operação fica com a securitizadora, por isso, é preciso negociar bem taxas, prazos e serviços inclusos;
- Escolher parceiros com bom histórico reduz riscos de litígios ou atrasos;
- Calcular o volume a captar evita excesso de alavancagem ou entrada de capital subdimensionada;
- Cuidados na aplicação do recurso captado; decisões erradas podem comprometer o caixa e a reputação da companhia.
Planejamento e time de confiança são indispensáveis.
CRI x Empréstimo bancário: qual o melhor?
O financiamento bancário parece mais simples à primeira vista. Mas será mesmo? Veja algumas diferenças práticas:
- Burocracia: banco é direto, mas impõe padrões rígidos. O CRI exige preparação, mas oferece mais flexibilidade na montagem da estrutura.
- Custos e taxas: bancos cobram IOF, tarifas, seguros e taxas. No CRI, o principal custo é a estruturação da operação.
- Garantias: instituições exigem garantias reais, como imóveis livres. O CRI aceita o próprio fluxo de recebíveis como base.
- Controle dos recebíveis: bancos impõem travas operacionais. No CRI, a autonomia para gerir o recurso captado é maior.
Para empresas organizadas, com bom lastro e desejo de flexibilidade, o CRI é mais atraente, sobretudo para valores a partir de alguns milhões. Bancos ainda servem para casos emergenciais, valores pequenos ou companhias sem estrutura financeira robusta.
Essas discussões podem ser aprofundadas na categoria de projetos imobiliários e também em artigos do próprio Portal Cri, como o guia sobre como expandir projetos imobiliários.
Exemplos reais: CRI na prática
Empresas que usam o CRI colhem resultados expressivos. Em 2023, a JHSF emitiu R$ 937,5 milhões em CRI, sua maior operação na história, com quatro séries e custo final de 102,9% do CDI. Esse movimento deu fôlego para novos projetos, diversificação e ganho de escala.
Já a Lotisa Empreendimentos captou R$ 50 milhões via CRI para lançar empreendimentos e avançar na expansão pelo Sul do país. Ambos os casos ilustram que, com transparência e organização, o CRI traz impacto prático e imediato ao portfólio.
Glossário prático do CRI
- Lastro: garantia do CRI, normalmente composta por contratos de venda ou aluguel.
- Recebíveis imobiliários: créditos a receber de vendas ou aluguéis de imóveis.
- Securitização: processo de transformar recebíveis em títulos negociáveis.
- Securitizadora: empresa responsável pela emissão do CRI.
- Cessionária: parte que cede seus recebíveis à securitizadora.
- Termo de securitização: documento que detalha condições da operação.
- Escritura de emissão: ato formal de criação dos títulos CRI.
- Oferta restrita: distribuição do CRI a um grupo limitado de investidores.
- Oferta pública: distribuição aberta ao mercado em geral.
- Escrow: conta garantia onde recursos ficam segregados até condições serem cumpridas.
- Covenants: cláusulas de compromisso colocadas nos títulos.
- Off-balance: operação que não entra no balanço patrimonial da empresa originadora.
Dicas finais para quem quer captar via CRI
- Busque informações e treinamento constante. O guia prático do Portal Cri é referência em conteúdo atualizado e acessível.
- Planeje com detalhes o uso do recurso antes da captação.
- Monte um time de apoio com advogados, contadores e especialistas em estruturação.
- Foque na transparência documental.
- Monitore indicadores para corrigir rota, sempre que preciso.
E lembre-se:
O CRI veio para ficar, mas só transforma quem planeja, organiza e busca conhecimento.
Para saber mais, tirar dúvidas ou dar o próximo passo, o Portal Cri está pronto para apoiar profissionais em todo o ciclo. Conheça nossos conteúdos, aprofunde-se em nossos materiais, aproveite a inteligência de quem vive o dia a dia do crédito estruturado para transformar o futuro do seu empreendimento.